【都市再生學苑課程紀錄】住宅合作社，行不行？ ——合作住宅面面觀
課堂講授／彭揚凱
【都市再生學苑課程紀錄】住宅合作社，行不行？ ——合作住宅面面觀
合作住宅的概念與源起
「合作住宅」的概念是從上世紀七Ｏ年代開始，新興的一種居住形式，而在過去十幾年裡，在全世界各國仍然找的到許多合作住宅的案例經驗。雖然目前學術上並沒有針對合作住宅給出一個嚴謹的定義，但其實「合作住宅」的認定很單純，簡而言之就是：「先」有「一群人」，他們具有「共同」的「價值」想法，而且他們也想住在一起。所以他們開始集資、找地、找建築師、找營造廠、最後蓋出來，並且「自己管理自己的社區」。這種類型的居住形式，就可以通稱為「合作住宅」。如果說想要再深入一些的認識合作住宅以及其背後的精神，我們可以回到他的英文來探討。
「Co」housing => 合作住宅
從英文用詞我們可以約略看出一些端倪，小編幫大家查了一下，「co-」在英文是一個字根，拉丁文原意同英文裡的＂with＂、＂together＂，具有「結合、聚集、共同、一起」的意思。而在合作住宅中，我們也能看見「Co」在裡面發揮的作用，像是強調「協力」（"Co"llaborative），也就是參與式的討論與勞動；也強調「集體」（"Co"llective），就是成員之間的共同意識與價值認同；也凸顯出「共同」（"Co"mmon），例如住宅裡面有非常多共享的設施、共餐。所以事實上，合作住宅具有非常豐富多元的內涵，也不會有一個固定的「定義」或是「樣貌」，因為合作住宅就是一個以「居民」之間的「協力合作」為核心的一種住宅模式，而它的表象呈現則是千變萬化的。
集體協力的過程／圖片來源Bofællesskab.dk
首例合作住宅案例
接著，老師和我們介紹世上的「第一個」合作住宅是如何、以及為什麼誕生的。1972年，在哥本哈根有一群對孩童教育具有共同理念的家長，認為社區中每一個家庭的父母都對孩子具有深刻的影響，他們秉持著共同的理念，最後有二十七戶的家庭選擇合作，共同為下一代打造一個新型的住宅與社區，開創了世界公認的首例合作住宅「Sættedammen」。從1972年至今已經過將近50年，可能當年的創辦者都不在了，但它現在卻還是正常的運作著。這不僅證明了合作住宅的可行性，也說明了「住宅」並不是只有我們日常所看見的一種形式。
Sættedammen社區／圖片來源Bofællesskab.dk
「先有人，才有房子」的合作住宅
而既然剛才提到社會住宅的「運作」，那麼可能開始有人會開始好奇，社會住宅到底是如何運作的呢？一般而言，合作住宅都是先從「個人」發起，隨著共同理念的夥伴加入，逐漸演變成「組織」，最終發展成熟以後，才開始集資實踐「合作住宅」的興建與經營。
合作住宅的組織型態／擷取自上課講師簡報
發展過程中，合作住宅的組織型態可以分為「住宅合作社」、「住宅社會企業」、「住宅法人」三種，但組織型態的細節運作可能稍嫌複雜，所以先不深究。但不論是哪一種型態，最重要的是成員間必須擁有「共同的理念價值」，而這也是合作住宅「合作」的前提。有了共同理念的一群人，逐漸發展成組織，最後再由組織衍生出房子。在這樣的背景下，組織裡的住戶在房子生產過程的參與，就成為一項非常自然而且重要的事情，無論是住宅選地、建築師、設計師、營造廠的挑選、房子怎麼蓋、怎麼管理……等等，都是住戶公共參與的過程。這些參與的過程，也間接的打破建商與消費者之間涇渭分明的界線，讓住戶作為消費者的同時，也成為一部分的生產者。
由於這樣「先有人，才有房子」的特殊關係，使得合作住宅凸顯了許多一般住宅容易忽視的特質：像是合作住宅強調居住價格的「可負擔性」，因為他們並不將住宅視為一種可增值的財貨，而是注重住宅的居住與社區功能；另一面，則是社會住宅往往能夠回應某些的「社會需求」，例如國外非常主流的「銀髮合作住宅」就是一種高齡共住，對應了高齡化與獨居等的社會問題；最後一個，也是最常見、與人先於宅關係最緊密的特質，就是「共享」，例如共享廚房、共享客房、客廳等。
共享廚房／圖片來源Bofællesskab.dk
合作住宅的實務－產權模式
除了組織與特質以外，還有一項執行運作上最重要的問題──產權歸屬。一般而言，產權共分為三種「私有產權」、「共有產權」與「租用」，三種產權模式皆有運作合作住宅的實際案例，沒有好與壞的高低之分，但卻是各有各的好處與風險。
１. 共有產權
國外較常見的產權模式為「共有產權」，共有的意思是說，合作住宅的房子是登記在一個「住宅合作社」裡頭，而每一個住戶就是社員，社員有點類似「股東」，你持有住宅的一部分，但房子還是歸「合作社」所有。
這樣的好處是：合作住宅的房子產權穩定，不會被賣掉。假設今天A不想繼續住在合作住宅中的話，合作社會退回A的股金，並且再找一個同樣認同合作社價值的E，E付出相同的股金後，就可以住進來，繼續維持整個合作住宅的運作。
2. 私有產權
私有產權是普遍大眾最能理解的，也就是整個合作住宅（房子）是屬於某一個人的，而非屬於合作住宅中的所有住戶或是第三方。
但是這樣會存在一個很大的風險，也就是當房子的所有權人想要退出、或是因為各種原因他把房子賣掉或出租的時候，這是其他人都控制不了的。在這樣的背景下，私有產權的合作住宅就不容易維持下去。
3. 租用
租用則是以一個集體的組織去租用，房子的所有權並不屬於合作住宅中的任何一方，也就是說以一個集體（例如合作社）作為一個二房東承租一間房子，住戶們再向這個集體（合作社）分租房子裡的不同空間。
案例分析－多元樣貌、核心共享的合作住宅
討論了那麼多社會住宅的營運元素，接著彭揚凱老師帶來了六個德國的案例，來看看不同的組織、產權模式是如何在不同的案例中運作。案例分別是強調「空間共享」的「Spreefeld」、住宅土地由政府釋出的「R50」、合作住宅與社會議題結合的「Südwestsonne」、發展出可複製的合作住宅體系的「反投機公寓聯盟（Mietshäuser Syndikat）」、成立第三方專業團體「Netzwerkagentur」提供諮詢與輔導想要興辦合作住宅的組織、以及由Netzwerkagentur所輔導成案的與身障者家庭共住的合作住宅。
Spreefeld（左）、R50（右）／圖片來源.cohousing-berlin.de、archdaily.com
由於每個案例都有許多特色與特點，小編這裡就不一一贅述了，但是我還是把其中一個印象最深的案例「反投機公寓聯盟（Mietshäuser Syndikat）」，舉出來和大家稍微說明一下。「Syndikat」在德文中原指通過少數處於同行業的企業間相互簽訂協議而產生的組織型態（下稱「聯盟」），而「Miethäuser」 則是指集合住宅，合起來意指集合住宅聯盟，後來Syndikat發展為專有名詞，並譯為「反投機公寓聯盟」。
這個案例的運作模式是這樣子的，先由一群租客組成公司，公司再將房子買下來成為房東，並簽下契約，承諾「永遠」不再將房子出售後，始能加入聯盟。這樣的契約讓房子永遠的退出市場，以凍結房子的地租。這時，再以購買價格為基準計算租金，分租給房客們，並且永遠不漲租，達成租用產權的穩定。接著最有趣的部份來了，雖然裡面居住的人都是「租客」，不過，他們卻參與了房子的修建、設計的過程，並且自己管理，形成一個個的自治體。也就是說租客自己管理房子，而租客的房東則是一間由租客們組成的公司，聽起來很神奇吧！這組織最早是20年前開始發跡，從發展出這樣可複製的體系，經過積年累月的不斷複製，至今整個聯盟已經買了130棟的房子，透過「永遠不賣」的聯盟限制，讓房子退出市場，消彌房子的資產價值，讓房子回歸居住本質。
Mietshäuser Syndikat的案例／圖片來源syndikat.org
合作住宅在臺灣
前面談了這麼長的篇幅，都是理念、定義、國外案例的經驗，那麼臺灣呢？為什麼臺灣會需要合作住宅呢？又或是說，合作住宅在臺灣有什麼發展的必要性嗎？
首先，事實上在過去二十世紀的五Ｏ到七Ｏ年代，臺灣曾經存在許多的住宅合作社，不過這個住宅合作社卻與我們前面談的不大一樣。在當時，住宅合作社是一個集資蓋房的概念，最終目的並不是社區共住，其實還是回到了產權、房產價值等經濟考量面向。
不過隨著時代、社會、經濟等各面向的變遷，整體的社會結構已經改變。加上人口變少、高齡化、孤獨化等問題日益明顯，加上戰後嬰兒潮一代的人們享受經濟成長的果實、接受較新的觀念、人均餘命增長等背景因素，家戶逐漸轉為小型化，甚至出現了將近三成的單身家戶。在這樣的社會情境底下，長照、獨居……等問題勢必成為未來社會的重大挑戰，所以透過共住共好，創造一個非血緣家庭、營造緊密的生活感與社區關係，逐漸成為一個可能需要被討論的事情，而合作住宅也是滿足上述的選項之一。另一方面，當新生世代的年輕人面對高昂的房價、經濟局勢的停滯與世代壓力，買房成為一個遙遠的目標時，合作住宅也不失為一個住宅選擇的替代可能。
共住共好的合作住宅／圖片來源syndikat.org
「賦權」與「共善」的發展優勢
談到這裡，大家可能還是不大確定為什麼臺灣「需要」合作住宅，所以老師也列出了合作住宅的發展優勢與倡議方向。
在現代，住宅大約可分為三種類型，「市場住宅」、「合作住宅」、「社會住宅」。社會住宅雖然經濟上可負擔，但卻有年數限制，造成不穩定；市場住宅雖然居住穩定，但商品化的房地產卻造成經濟上的強烈負擔；而合作住宅則介於兩者之間，經濟上相對市場住宅較為可負擔、居住上相對於社會住宅三年一期的方式，也更加的穩定。而合作住宅的興起，也是賦予消費者在住宅消費時，一個新興選擇權力。在過去，因為建築營造的專業性，自建的門檻與成本相對較高，使民眾在購屋時多半只能向建商購買，但隨著合作住宅的出現，它降低了進入的專業性與門檻高度，讓消費者在購屋過程，可以有不一樣的選擇。另一方面，合作住宅強調的自主參與、共善、社會價值也是一般購屋所不曾出現的概念。這樣的概念會影響到房子的特殊呈現，以及居住過程的生活感受，甚至進一步的產生屬於地方的居住價值與文化。
課堂講授／彭揚凱 OURs 都市改革組織秘書長
上課時間／6月20日 18:30-21:30
課程連結／https://reurl.cc/R4Vm0x
延伸閱讀
麥可・拉馮德，《合作住宅指南：用自決、永續、共居開啟生活新提案》，賴彥如譯，2019，行人出版社。
都市再生學苑
北市府88年創立「社區規劃師制度」，協助社區主動參與地區環境改造計畫。後於89年起陸續開辦「青年社區規劃師」、「儲備社區規劃師」及「社區營造人才」等人才培訓計畫，透過開辦課程，培育願意長期投身社區規劃的市民及專業者。107年起轉型為「都市再生學苑」，以社區營造為核心，培訓全方位都市再生人才，除了課堂講授外更搭配田野實作，同時結合社區營造基地，持續為城市注入新能量，共創臺北社區營造新願景。
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