透過都市更新，我們實現了那些

市府推動都市更新執行至今(110年3月)，已經核定了467案，共創造出1.9兆元不動產價值，不論質與量均領先全國其它縣市，另外，為了加速推動都市更新及加速審議效能，推動了「都市更新168專案」及「海砂屋快軌」策略，即針對100%同意且無爭議之民辦更新案，簡化審議程序、優先審理、優先排會及專案列管等方式，提升審議效能，為民間都市更新推動帶來實質的幫助；為加速協助海砂屋重建，倘同意比率達90%以上同意，則比照168專案以快軌及優先排會審議等方式協助推動。

【都市更新168專案，都更無阻一路發】

自104年8月1日推動「都市更新168專案」加速審議，108年5月10日更推出「都市更新168再精進專案」，對於好不容易整合至百分百同意比例且無爭議的案件，市府亦加快腳步審議，為了簡化程序，於公開展覽期間併同函請幹事及委員書審，並由審議委員主持至少1場專案小組會議且免舉行聽證程序，提早收斂議題、大幅減短審議流程，加速審議效率。自104年度執行至今，申請168專案件數大幅成長，截至110年3月，共191件申請案，其中已核定137件，且審議會通過平均天數已縮短至130
天，不論質與量均成績斐然。

案例1：【四方荷韵都更案】

本案位於重慶南路二段80號，周邊具有豐富公共設施，包含國語實小、建國中學、植物園、南門市場、聯合醫院婦幼醫院等。基地面積1,009平方公尺(約305坪)，更新前為4及5層樓公寓，更新後建築結構為SRC加制震，為地上14層，地下3層之設計，每戶規劃約 35~47坪，是一個取得100%同意且程序中全無爭議的協議合建168都更案，並且也在175天順利完成都更程序。

【學區宅、公設宅、好宅】

本案以面臨東側重慶南路為主要面向，故呈東西向格局，在建物設計部分，一層為住戶公共空間，2至14層為住宅單元，更新後戶數為54戶。景觀庭院位於基地西南側，除塑造悠閒的漫步景觀，並隔離道路車行之干擾，提供優質的公共環境品質。北側泉州街9巷為主要人行及車行出入口，另考量車輛進出之便利性，並減少車行破口對人行之干擾，採單車道(雙向車道)設計。更新單元退縮留設人行步道及騎樓，可提供住戶及行人有安全及舒適徒步空間，配合植栽設計創造出優質的都市景觀風貌。

本案除採無障礙空間設計為原則外，亦就都市更新容積獎勵△F5-1考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩及座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災項目進行審議，另本案配合申請綠建築黃金級，並於110年2月20日經內政部核准認可取得綠建築8項指標綠建築標章(住宿類)，希望更新後能兼顧居住環境品質與公益性。

更新前建築物現況

更新後建築物現況

案例2：【千曜學都更案】

【窳陋街區的環境優化】

本案位於臺北市萬華區西園路二段以東及莒光路以南交叉口巷內的「千曜學」，基地面積為576平方公尺，屬第三種住宅區，更新實施方式採協議合建，更新後為地上12層地下2層、RC結構現代化高層店鋪住宅大樓。

基地更新前環境(紅框處為更新單元範圍)

原更新單元內無合法建物，多數屬舊有違章建築戶，建築結構多為磚造、鐵皮等屋齡逾三十年之老舊建築物，建築物結構耐震程度差，缺乏環境管理及維護，致逐漸衰頹形成窳陋地區，對公共安全、衛生環境及該地區都市景觀、生活機能影響甚鉅，藉由都市更新促進土地有計畫再開發利用，消除舊有高建蔽率且低容積率之低密度使用，改善居住環境並提升公共安全及防災機能，因應當前都市住宅大樓品質、滿足高齡化社區生活需求，找回應有的良好環境品質，是一個取得100%同意且程序中全無爭議的協議合建168都更案，並且也在專案列管下174天順利完成都更程序。

【綠建築設計、都市景觀及開放空間的重塑】

原基地更新後一樓東側設置1戶零售商店單元，其餘2至12樓為純粹住宅單元，為顧及各層住戶採光及視覺景觀，故規劃建築量體採一字型設計。建築物色彩與周邊新建建築物作調和，北側住宅主要色調為大地色系，主體牆面以紅褐色及米黃色等色系配合立面層次變化，強化建物深淺度變化；建築外觀面材以紅褐色調，呼應萬華地區典雅樸實的歷史空間感。

本案採用綠建築設計，以「地面層延續綠廊脈絡」、「都市防洪、延遲地表逕流防治手法」及「屋頂隔熱」三大方向作為規劃核心，期望據以成為建構永續城市中的一塊拼圖。在有限的基地範圍內透過複層植栽配置使綠化空間保持連貫；透過「自然滲透綠覆地」、「人工花園土壤截留」、「滲透側溝」、設置雨水回收及節水澆灌系統等設計，提升基地保水、都市資源涵養功能，降低地表逕流的產生。

除了建築物基地的更新重建，周邊同時留設帶狀連續之人行步道與周遭環境相連，並且留設綠化植栽開放空間，另外也協助開闢原受違章建築物所占據之6公尺寬部分計畫道路及道路排水溝，提供建築周邊使用者舒適的生活環境。

都市更新的效益，不只是著眼於容積獎勵及賦稅減免等優惠上，透過建物本身的更新，同時帶動都市環境的美化、塑造舒適且安全的生活環境，使原本喪失活力的都市空間，增添更多樣的色彩及新的生活記憶。

更新後建築物的外觀

建築後方綠化植栽

新闢右側人行道及道路

【海砂屋快軌，都更特快車】

高氯離子混凝土建築物，就是俗稱的海砂屋，即建築房屋時混凝土所用的砂，用的是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體，因此將嚴重影響住宅環境及安全。
臺灣位處於地震頻繁的環太平洋火山地震帶，每每發生地震，總是震的老舊公寓的住戶們人心惶惶，特別是有結構安全疑慮的海砂屋，因此市府十分重視海砂屋更新改建。

市府目前針對建管處所列冊之海砂屋，於108年開始滾動式檢討迅行劃定海砂屋公劃更新地區，108-110年公告迅行劃定30處更新地區，更新地區內同意比例達50%即可申請計畫報核，容積獎勵部分，尚未申請拆除重建且經公告列管已逾5年之海砂屋，專案簽報恢復海砂屋容積獎勵30%，並建立快審制度，同意比例達90%以上者，則比照168專案審查，以快軌及優先排會審議等方式協助推動，加速審議效率，並由單一窗口專責協助排除各項疑難雜症;同時設有海砂屋輔導工作站協助社區整合，以利案件推行，統計至110年3月25日，列管須拆除重建之海砂屋已進入都更程序者共計57案，其中31案已核定(12案已完工)，已送事業計畫都更案共26案。

除此之外，針對海砂屋市府執行代為拆除態度堅決，按SOP執行，以減少實施者在推行都更之不穩定性外，並訂定「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」及「臺北市代為拆除或遷移都市更新權利變換範圍內土地改良物審查及勘查收費標準」辦理，以利實施者遵循辦理。
 

案例3：【延壽I區都更案】

【以延壽I區代拆案看市府對海砂屋都更的決心】

延壽國宅I區，位於延壽街及延壽街72巷路口，於更新重建前為7層RC建物，總戶數共203戶，本案於權利變換計畫核定後，實施者依規定召開2次以上自辦協調會，經協調不成後於108年8月15日向市府申請代為拆除。

更新前現況

市府除依規定召開2次公辦協調會及專案小組會議外，更新處第一線同仁更曾多次親訪未同意戶，身體力行真誠磋商這四個字，更甚遠赴外縣市訪視未同意戶，盼能以市府的誠意使其態度軟化，在一次訪視回辦公室的路程中，時任事業科科長的江中信語重心長的說道，民國101年文林苑推土機的一聲巨響，讓北市的都市更新彷彿蒙上了一層陰影，當年王家以肉身擋推土機的畫面仍然歷歷在目，更讓民間興起了一句「今天拆我家，明天拆你家」的口號，社會輿論的壓力、法院判決都市更新條例違憲的那一錘，造成全臺北市都市更新案大停擺，更無疑是讓臺北市都市更新進入到歷史上最黑暗的時期。而後，位於忠孝東路五段、松山路口永春都更案，實施者森業營造分別於99年及105年向市府申請代為拆除，同意戶搬遷原址多年，卻回不了家，更是讓外界質疑市府執行代為拆除的決心，未同意戶的議題彷彿是都更界最難解的問題。

【努力溝通協調，改變成真要你我一起努力】

然而黑夜總會過去，黎明終將到來，事隔多年，延壽I區身為都更條例修法後首例代拆案，更是考驗市府對於公權力執行的決心，柯市長曾多次公開表示「只要符合法令要件程序完備，該拆就是要拆」，特別是像有居住安全疑慮的海砂屋，更有拆除之急迫性及必要性，有鑒於文林苑經驗在前，這次延壽I區的代拆執行，更新處每一位同仁，無不嚴陣以待。

本案於實施者申請代拆時，仍有3戶未同意戶，前後歷經2次公辦協調會未果，市府於108年12月10日召開專案小組會議，會議當日有眾多同意戶到場旁聽，其中，於會議討論過程中，針對委員質疑「實施者申請代為拆除，同意戶卻尚未完成搬遷，是否符合都市更新條例57條申請代為拆除的要件」，引起大家討論，延壽I區為市府修法後首例代拆案，無前例可循，在新舊法令異動與實務執行的挑戰之下，讓本代拆案執行舉步維艱，更是引起現場同意戶的激動情緒，同意戶向會議主席及審議委員喊話:「他們不先搬離是不想變成第二個永春案，搬得出去卻回不了家。」，永春案的前例讓同意戶們深怕成為第二個永春案，面對同意戶對市府執行代拆決心的質疑、200戶同意戶對於回家的殷殷期盼，都正在考驗著市府，經當日會議主席與審議委員充分討論下，最終與同意戶們達成共識，200戶同意戶亦願意配合於109年2月28日前全案完成搬遷點交。

代拆階段(圍籬架設)

代拆的路還沒有走到最後，但為順利推動此案，市府訂於109年4月15日為延壽I區代拆執行日，之後的每一天，更新處同仁都在積極備戰，市府更由臺北市彭振聲副市長擔任召集人，邀集警察局、消防局、台電公司、自來水公司…等相關單位組成工作小組，召開會議研擬109年4月15日代拆的相關計畫及行動，包括斷水、斷電、封路及挖土機機具進場等作業均已備妥準備執行代拆，謹慎再謹慎，為的就是使程序完備並以最高效率完成代拆作業，展現市府對於都市更新與公權代拆仍秉持勢在必行之一貫態度。原預計於109年3月2日依規定召開都市更新爭議及處理審議會，然實施者於會前取得全體所有權人同意並撤回代拆申請，代拆程序全案終結，圓滿落幕。

109年3月30日拆除典禮當日

延壽I區代拆歷經200多個日子，除經實施者積極溝通協調外，市府同仁更於代拆審查期間，秉於「真誠磋商精神」，多次親訪未同意戶與之溝通協調，展現市府對未同意戶真誠聆聽訴求與積極協處的態度，並每周定期掌握實施者與住戶之溝通情形與搬遷進度，於市府及實施者共同努力下，終於取得最後3戶之同意並配合搬遷作業，是為市府於都市更新條例修法後首件執行第57條真誠磋商精神之代拆案，著實具有後續代拆案執行之參考案例，住戶與實施者更由衷感謝市府對於本案的協助，延壽I區更新後將興建地下4層、地上24層之建築量體，並預計於3年內完工，完成都市更新整合的最後一哩路。

專案小組會議

公調會議及親訪未同意戶

這是市府戮力推動都市更新的一小步，更是對透過都市更新改善臺北市居住環境品質的一大步，柯市長於109年3月30日出席拆除典禮時也表示「都市更新從來都不是一件簡單的事情，都市更新是需要充分意見整合的過程，溝通協調更是能否順利推動的必要條件，延壽I區能一起走到今天拆除重建，實屬不易。在此要特別勉勵住戶們的互相體諒支持，也要感謝實施者的努力整合。拆屋前夕，大家齊聚於此，相信對於每一位社區住戶們而言也都意義非凡，更是社區推動都市更新的里程碑。」，並再次呼籲各都更案之實施者於溝通整合過程中，應本於真誠磋商精神善盡協調之責，與地主彼此建立良好溝通協商平台，取得共識，早日實現更多市民改善居住現況之願望。

 

拆除典禮

 

我們對於都市更新的推行不遺餘力，不論從政策鬆綁、法令放寬抑或是對於代為拆除的決心，為的就是祭出利多政策，增加民眾想要都更的誘因，也持續努力提升審議效能，怎麼做才能真的幫到民眾，是我們一直努力的課題，然而一件都更案成敗關鍵，最終還是須回歸居民的共識度，正所謂「社區齊心，才能其利斷金」，大家齊心合作才能達到雙贏的局面。