2022.01.25文/臺北市都市更新處
文章總覽 / 焦點議題 / 都市更新實驗

多樣性的公益回饋,讓我們的生活"都更"好

文/臺北市都市更新處

文字大小:

多樣性的公益回饋,讓我們的生活"都更"好

都市更新創造了多樣性公益回饋,有些是創造交流互動的空間,除增加生活機能的方便性,提供民眾一個安全、便利、幸福生活的空間;有些是將原有建築與新建築物融合,保留了舊有建築物的文化特質,經過世代交替,透過都市更新延續老城的生命,形成具有特色的代表性建築;除此之外,透過都市更新改善地區實質居住環境,創造優質的生活空間與市容景觀,有效的提升公共空間品質,如改善地區停車供給不足之情況,建物退縮建築,提升地區都市防災及救災機能等,市府推動都市更新執行至今(110年3月31日),市府已經核定了549件都更案,安置現住戶17,348戶(合法建築物15,210戶,違章建築戶2,138戶)、更新後戶數50,180戶、協助開闢計畫道路52,222.3平方公尺、增加汽車停車位67,180部,機車停車位79,925部、留設人行步道227,989平方公尺。

案例1:【華榮市場公辦都更案】

【老舊市場再現風華】

本案位於士林區華榮街、美崙街49巷及華光街所圍之更新單元,與華聲公園相鄰,基地面積3090平方公尺,土地使用分區為市場用地,規劃地上11層、地下3層之RC造建築物。

一大清早,攤販活力十足的呦喝聲夾雜著超市入口玻璃門開開關關的叮咚聲中,三三兩兩的人漫步走向位於三樓的市立圖書館,華榮市場新的一天開始了,然而這棟民國75年完工的鋼筋混凝土造建築物,在結構工程技師公會鑑定下被判定為海砂屋。考量榮華市場位在老舊房屋密集區,因此市府將本案納入公辦都更與士林再生計畫,由市府擔任實施者,集結政府的力量與在地居民的溝通協調,提高公有土地使用率,並以地區公益為發展主軸,除了滿足原有的地區型日常消費、圖書館資訊交流與休憩功能外,配合社會福利與社會住宅政策,增加社區居民托育照護等功能,並讓市民有更多居住選擇或作為鄰近地區推動都市更新時之中繼住宅。

更新前現況圖

更新前現況圖

本案實施工程現況照

【傾聽在地的聲音】

本案為聽取在地居民心聲,展開一連串溝通行動,舉辦多場說明會、公聽會及聽證會,逐一研析社區關心的交通、消防及視覺景觀等議題,最終在與社區居民的共識下,規劃地上11層、地下3層的建築物,以緩和對地區景觀的影響,並考量永續性的生態發展,採用綠建築設計以達成節能減碳的目標,亦規劃讓社區居民能從建築物外側的景觀樓梯,步行抵達5樓的空中花園和屋頂農場,實踐「社區立體公園」的理想。
此外在一樓層設置開放空間,並採用無障礙環境規劃,整合道路與華聲公園做整體考量,滿足周邊居民休憩需求,讓不論是早起上學的孩童,或是推著嬰兒車散步的一家大小,亦或是坐著輪椅前往公園散心的民眾,都能帶著悠閒的心情恣意慢行。

說明會現場

公聽會現場照
 

社區立體公園模擬圖

社區立體公園模擬圖

社區立體公園模擬圖

空中花園模擬圖

另本案結合當地過去福德洋圳的歷史意義,在部分街角公共藝術的設置上,選用水之意象標的物,加強人文與在地的連接,凝聚地方認同,創造多元豐富的場所,走在這裡隨時都能發現藝術、文化與歷史結合的驚喜。


【友善老人與幼童的地區   亦是宜居的地方】

隨著人口老化,高齡化社會的到來,面對終老的態度,市府已提供照護協助外,更加深入注重年長者需要更多可以互動與交流的安全場所,而出生率低迷的年代,新生兒誕生時的啼哭都是動人的樂章,幼兒照護一直是所有家長與市府重視關注的議題,因此與在地居民溝通了解下,除保有原市場、圖書館設計外,另納入居家托育服務中心、社區公共托育家園、日托據點(托老設施)、社會住宅、公共停車空間等公益設施,滿足多樣需求,並藉群聚效應,增加設施利用率。
本案透過都市更新,活化市有土地資產,以正向發展角度,創造一堅固 、安全的場所,面對人口老化的特點,在規劃時特別著重「照護住宅」的概念,以無障礙之居住環境為前提,讓年長者及行動不便者有一個安全、安心又獨立的生活,讓民眾享有安居樂業的環境,另外期許更新後的華榮市場能展現新的樣貌,服務更多的居民。


圖書館示意圖

圖書館示意圖

更新後模擬示意圖

更新後模擬示意圖

案例2:【市民大道農會都更案】


【更新契機-都市計畫劃定】


本案位於臺北市大安區市民大道三段206號,位屬本府68年8月20日 府工二字第30924號公告發布實施之「修訂縱貫鐵路、復興南路、仁愛路、建國南路幸段重劃區邊緣、新生南路所圍地區細部計畫(通盤檢討)案」範圍內,同年行政院核定「臺北車站鐵路地下化工程」,該範圍並於97年9月30日「變更臺北市市民大道(新生北路至基隆路段)兩側第三種住宅區及道路用地為第三之一種住宅區(特)、公園用地、 第四種住宅區為第四之一種住宅區(特)、停車場用地為公園用地細部計畫暨劃定都市更新地區計畫案」,臺北市東西向的快速道路,藉由鐵路地下化的機會,在原有鐵道路廊上方高架快速道路,即為現在的市民大道高架路段。使鐵路地下化後的地面空間改為道路使用,讓長期以來位於都市「背面」的沿線空間,脫離了過去的陰暗吵雜,轉身面對城市的都市空間,成為都市發展的重要區。

基地位置圖

【公私雙贏,回饋活動中心凝聚社區意識】   

本案所有權人為中華民國農會,為兼顧與上級政府機關溝通協調設置辦公廳舍及農民組織業務需求,以及考量就基地周邊缺乏提供在地里民使用的活動空間,並經多方單位與相關部門溝通協調及討論,農會為公眾利益出發,除了已有效合理規劃商辦、人民團體等使用外,並在本案建築體中捐贈區民活動中心,作為回饋當地社區里民,以及增加基地整體綠覆,改善現況都市景觀,提供一個嶄新可供公共使用、友善空間之場地,進而凝聚當地社區意識,營造地區的活化再生,成為政府與市民推動都市更新成功案例之一。
 

【興建結合一般事務所、金融保險業、人民團體使用及部分文康設施之垂直綠化建築大樓】

一、建物量體:

本案採鋼筋混凝土構造,興建地下3層地上11層之建築物,在建築量體上,因本案使用機能為金融服務業及人民團體為主,故以大面積方整空間為進行規劃。設計上以三層基座為一量體,其他樓層為另一量體,重疊而成,建築物的造型方向,表現出穩重且沉穩的形體,依照法規容積建蔽率的換算建築物拉高至46.3公尺,使建築物大部分高度高於市民大道高架橋,並避免受高架橋的壓制,而造成建築物的壓迫感。於建築物基座、屋頂及戶外庭園景觀部份,設計夜間照明,其對應尺度分別於建築物主體、屋頂天際線及地面層入口,呈現整體層次性效果。夜間照明配合街道燈光,並考虑避免對鄰近建築物、高架道路造成光害。

二、延伸人行商業動線,延續綠帶景觀意象

本案建築基地以市民大道為面前道路,並沿市民大道三段留設6公尺寬人行步道,西側臨8公尺未開閉計畫道路留設3公尺人行步道以延續人行商業動線。另外,延續基地西側臨接昌隆公園,藉由平面建築量體退縮配置,將沿街退縮人行步道種植喬木及灌木等植栽,將公園及南側帶狀綠化延伸至基地內,可供周遭里民及行人步行使用,因基地四周退縮沿街開放空間,並加以美化植栽,提供舒適之都市步行空間。在各層陽台壁上,植栽綠化,塑造節能減碳的都市意象,達到垂直綠化,對提高綠化覆蓋率,綜合利用城市空間,綠化美化環境。因垂直綠化增強了綠化的立體效果,將創造舒適優美的綠化環境,適當調解氣候變遷帶來的環境衝擊。
 

建築3D模擬圖

步行空間動線圖

垂直綠化示意圖

【執行成果以及公共設施與社區的共生】

本案自99年劃定更新單元至102年都市更新案核定,直到107年1月取得使用執照,107年4月完成產權登記,107年12月完成成果備查,歷經8年之久,因農會及相關主管機關協助及溝通討論,使本案順利完工。本案由更新整體規劃改善原有土地現況,提供嶄新建築、綠美化使用環境,且提供4樓之公益設施供作區民活動中心使用,並由本市大安區公所負責管理維護。因此,進而提升當地居民生活品質,以及區域整體發展,不僅為土地所有權人帶來效益,更為當地鄰里增加便利與周遭景觀改善,亦為當地里民提供辦理活動場所,凝聚社區意識進而形成創造地區發展契機,進而活絡了市民大道沿線的都市發展。
 

區民活動中心開幕頒發感謝狀,市長與農會董事長合影

區民活動中心開幕活動

更新後現況照片

案例3:【中正史坦威都更案】

【更新契機-政府迅行劃定】

本案位於臺北市中正區羅斯福路一段103號,因臺北市捷運新莊線穿越,北市政府民國91年11月迅行劃定公告「中正國中東側及南側更新地區」中。
透過都市更新及權利變換機制,有效處理市中心土地因公私有土地夾雜及違建占用無法有效利用之困境,同時也為臺大校產利用與宿舍處理提供新的方向;是公有土地比例較高但推動更新成功之案例。

【促進公、私有土地合作,解決土地遭占用之問題】

本案並為台灣大學解決數十年來無法解決土地遭占用之問題,活化國有地並提供大量之教學空間及經費。
基地面臨羅斯福路位處臺北市的交通要道,並鄰近南門市場,周遭大樓林立,商業、住宅的使用強度高。且基地內公有土地占全區高達八成以上,大部分為民國40年初興建的1至2層臺灣大學教職員宿舍,因公有土地間夾雜私有土地,居住品質不佳,且違占建物林立、巷道狹窄,嚴重影響公共安全。透過都市更新及權利變換機制,有效處理市中心精華地區因公私有土地交雜及違建占用無法開發之困境,同時也為台大校地利用與宿舍處理提供新的方向。
本案歷經兩年整合終於取得全體所有權人同意,事業概要於民國92年11月申請,93年3月核准通過,並於93年5月舉辦事業暨權利變換計畫公聽會,93年6月終取得100%所有權人同意,完成整合、送件,93年11月委員會審議,於94年2月核定發布實施。惟民國94年4月申請建造執照時,因應建築法令檢討而作細部調整,更新後產權面積、共同負擔及總銷金額因而增加,影響權利變換分配結果變動,故於民國96年2月申請變更都市更新事業暨權利變換計畫等相關書圖,民國96年5月委員會審議,民國96年8月核定發布實施。

【興建結合教育及住宅、商店機能之複合式大樓,滿足各方需求】

本案以新工藝美學建築低調奢華的內斂風格,簡化了古典的線條、Art Deco的裝飾,以充滿音樂韻律感的造型為主題,重建都市紋理及地區意象、提供住民優良生活環境及創造層次豐富之都市景觀等原則,作為規劃設計之基本構想。並配合國立臺灣大學校地研究、教學及教育推廣使用計畫,規劃結合教育及住宅、商店機能之複合式大樓,以滿足各方需求。

本案為RC造、興建地上15層地下4層之集合住宅及教育設施,分為前、後兩棟,鄰接羅斯福路之前棟分為A、B兩區,分別作為住宅使用及教育設施使用,臨路一樓的四戶店面,經過出入動線分開後,有效提高了住戶單純性;後棟(C棟)純粹作住宅使用,興建之總樓地板面積約27,258㎡,總戶數92戶,汽車停車位規劃140個。

【捐贈客家文化產業設計發展中心】

除發放合法建築物補償金,並協助國立台灣大學修繕校舍,以便進行基地內現住教職員易地安置之用外,本案特捐贈公益設施軟硬體予台北市(客家事務委員會所管),產權面積約870㎡,其定位為「客家文化產業設計發展中心」以研發、展示並推展客家文化加值品,傳承客家文化,實施者亦特別捐贈2320萬元管理維護費用專款專用,認養公益設施10年,以解決過去管理不善導致使用率偏低問題,減輕公部門行政負擔。
 

客家文化產業設計發展中心(圖片來源:財團法人都市更新研究發展基金會)

客家文化產業設計發展中心(圖片來源:財團法人都市更新研究發展基金會)


【更新執行成果】

民國96年8月取得建物使用執照,同月函請內政部召開研商本案權利變換範圍內地上權處理執行疑義會議,同年9月古亭地政事務所函復地籍整理成果圖及建物測量成果圖,隔周通知接管,同年10月辦理釐正權利變換圖冊,97年1月產權登記完成,97年7月依條例第57條申請成果備查,於8月核備完成。

完工模擬圖(圖片來源:財團法人都市更新研究發展基金會)

透過本更新事業實施,改善基地窳陋現況、妥善安置地上物、增加土地效益,並透過公益設施捐贈,增加社會效益,創造公私土地合作更新,攜手努力更新路之佳話,期間為更新執行產權登記程序有所疑慮,與市府相關部門協調及專案指導,順利辦理權利變換登記暨過戶,本案自概要送件至成果核備歷時5年完成!是為本市捐贈公益設施增加地區公益性之成功案例之一。