出租住宅的民間開發模式：大阪NICE株式會社——劉欣蓉

一個社會是否富藏創意，當今的一個觀察視角，應該可以從這個社會中是否存在各類多元的組織形態來判讀。這其中包括政府組織、民間企業、乃至於第三部門，如何在各階段關鍵議題中，尋找到新的組織運作模式，嘗試為既有組織帶來轉化、創新的能量與彈性。

其中，社會企業是近年來相當受到矚目的一種新組織型態。而這也正是今年初，我們一群人隨著 OURS （都市改革組織），在「大阪市立大學都市研究 Plaza」主持人水內俊雄（Toshio Mizuuchi）教授引介下，參與他們每年舉辦之「邁向建構東亞包容都市網絡國際工作坊」，得到的深刻印象。特別是今年工作坊主題為「從脆弱城市走向包容城市」，邀請大阪城市內以照顧社會弱勢為主的社會企業及社區營造團體，分享他們近年的工作經驗，讓我們見識了日本社會面對弱勢者愈趨嚴竣的生存課題，如何在既有組織形態中衍生出具有創新的作為。

NICE 株式會社（Nishinari Inner City Enterprises），是這次大阪參訪行程中值得參考學習的社會企業模型之一。這個公司主要的業務，便是在大阪附近地區買地、蓋房子。表面上看上去就是一個民間開發暨建設業者，但如果我們更進一步瞭解，會發現這個 NICE 企業和一般建設公司真是天差地遠。原來，NICE 企業主要的開發項目是針對大阪西城地區高齡化人口比例較高的區域，尋找有意願出售或出租的地主，合作改建原有的老舊建築，轉化為出租住宅，提供給高齡、身障及中低收入的住民們居住。

NICE 公司自從 2002 開始推動大阪地區老舊建築的改建，到去年（2012）年底時，已完成 5 幢住宅改建方案，總共提供了 179 個出租居住單元。在這 5 幢住宅興建方案中， NICE 除了參與住宅開發的計劃和興建工程外，還擔任其中 4 幢住宅完工後的出租管理角色。也就是說，NICE 公司不僅僅只單純與進行住宅的開發興建或與地住合建，也接手這些出租住宅的經營管理業務。



我們從該公司地域開發事業部提供的文件中可以看出，2002 年完工的增井公寓，是NICE  企業協助地主興建的第一項出租住宅計劃，該計劃配置了 32 戶 1DK （1 房+餐室+廚房），8 戶 1LDK（1 房+起居室+餐室+廚房），8 戶 2DK，並於地面層設置社區店鋪，強化生活機能，就連 NICE 開發事業總部也都設置於此。興建完成後，再交由原地主接手後續出租管理事宜。緊接著，NICE 在此基地旁購置了一塊土地，嘗試以年輕夫妻為主要承租對象，興建一幢名為 Blanc Court，包括 1DK（2 戶）， 1LDK（14戶），2DK（5 戶），2LDK（16 戶）等單元的集合住宅，並在其地面層經營一家義大利式餐館，希望能夠以不同的生活風格，活化此類出租住宅的使用型態。與此同時，NICE 企業也將觸角伸入社區生活的各個層面，在這些住宅區附近經營社區食堂、澡堂、藥局，希望盡可能全面地照顧到高齡住民在生活上的各項所需。而接下來於 2009年年底完成的 Community House，以及 2011 年年中完成的 Ibis Court，也都是以服務高齡者為主的出租住宅，2012 年年中興建完成的 Asyl Court 則是以勞動人口中的低收入者以及高齡者為主要服務對象。NICE 在這些住宅開發項目中，除了購置土地、建築興建以及後續的住宅租賃服務，還包括提供食堂以及基本身心醫療支援網絡，讓高齡單身居住者不僅有屋可住，還能在生活起居各方面得到基本的協助。

NICE 企業的行動能量，一方面來自發起者本身過去長期從事日本底層住民及部落民運動的背景，另一方面也緣自日本愈來愈嚴重的社會弱勢住民之居住權開始受到國家的關注。特別是大阪西成地區，由於單身高齡人口是日本全國平均的 3.4 倍，而低於最低居住水準（每戶面積最少 18 平方米）的戶數比例也高達 22%，是全日本平均值的 5 倍，相對地，此地區的自殺率也比全日本平均值高出 4 倍，讓國家開始積極採取與民間企業合作的方式，展開以居住權保障為核心的「居住營造」。

這個強調社會全體住民均享有居住權保障的治理方向，是當前任何一個民主國家都無以推卸的責任。日本的經驗更顯示，把具有活力的民間企業引入「居住營造」的領域，將是未來我們展開社會企業實驗的最佳參考模型。

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